פסק-דין בתיק ת"א 6124/04

1.         הנתבעים חתמו ביום 2.6.91 על חוזה פיתוח בקשר עם מגרש המצוי במבשרת ציון בשטח של כ-384 מ"ר (גוש 34491 חלק מחלקה 3, הידוע גם כמגרש 208 לפי תכנית מפורטת  מ.י./431ג'; להלן - " הקרקע"). על פי חוזה הפיתוח הקרקע הוקצתה לנתבעים לשם הקמת מרכז חנויות ומועד סיום תקופת הפיתוח נקבע ליום 1.5.94.

בכתב התביעה נטען, כי על פי חוזה הפיתוח התחייבו הנתבעים להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הנדרשות לצורך רישום המבנה כבית משותף. בניית המבנה הסתיימה בחודש יולי 1994, או בסמוך, וביום 17.10.97 דרש התובע מהנתבעים לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לשם רישום הבית המשותף, זאת לאחר שנרשמה פעולת הסדר קרקעות שנעשתה ביחס לקרקע. נטען כי דרישה זו לא נענתה, כמו גם דרישות נוספות שנשלחו לנתבעים לאחר מכן.

התובע טוען, כי סירוב הנתבעים להיענות לדרישות בנוגע לרישום המבנה שבנו כבית משותף, הוא הפרה יסודית של חוזה הפיתוח. לפיכך מבקש התובע כי בית המשפט יורה לנתבעים לנקוט בכל הפעולות הדרושות לצורך רישום המבנה כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, לפי מסמכים שיוכנו על ידי הנתבעים, ולהשלים את הרישום בתוך שלושה חודשים מיום מתן פסק הדין. עוד התבקשה רשות לפיצול סעדים.

2.         בכתב הגנתו טען הנתבע מס' 1, כי אין הוא בעל הזכויות בקרקע, לאחר שאלו הועברו עוד ביום 22.10.95 לה"ה רפי דדש ושמואל לרר, וזאת בהסכמת התובע, כעולה מ"כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין" (להלן - " כתב ההעברה").

הנתבע מס' 2 הסכים תחילה למתן פסק-דין כמבוקש, ובלבד שיינתן לנתבעים פרק זמן של 8 חודשים לביצוע הפעולות הנדרשות לרישום הבית המשותף. עם זאת, לנוכח עמדתו של הנתבע מס' 1, וכיוון שההסכמה אמורה לחול על שני הנתבעים, הצטרף הנתבע 2 לטענת הנתבע 1, לפיה דין התביעה להידחות, שכן לנוכח העברת הזכויות בקרקע לא מוטלת עוד על הנתבעים החובה לרישום הבית המשותף.

3.         בדיון שהתקיים ביום 23.11.05 הוסכם, כי לנוכח העובדה שאין בין הצדדים מחלוקות עובדתיות, יגיש כל צד לבית המשפט את המסמכים עליהם הוא מבקש להסתמך ולאחר מכן ישמעו סיכומים. עוד הוסכם בדיון הנ"ל, כי אם לאחר בדיקה יסתבר שבכל זאת קיימות מחלוקות עובדתיות, תימסר על כך הודעה ויקבע מועד לשמיעת העדים. הודעה כאמור לא נמסרה.

התובע הגיש מטעמו את המסמכים הבאים: חוזה פיתוח בין התובע לבין הנתבעים מיום 2.6.91; שלושה מסמכי "הפניה לחתימה על חוזה החכירה", בהם מתבקש התובע על ידי הנתבעים לחתום עימם על חוזי חכירה בגין כל אחת משלושת החנויות שבמבנה שהוקם על ידי הנתבעים, וחוזה חכירה מיום 22.10.95 בין התובע לבין הנתבעים והמתייחס ליחידה מס' 1 במבנה.

הנתבע מס' 1 הגיש מטעמו את המסמכים הבאים: חוזה הפיתוח הנ"ל וכתב ההעברה, כהגדרתו לעיל. כתב העברה זה מתייחס אך ליחידה מס' 1 שבמבנה.

4.         במועד שמיעת הסיכומים התברר כי איש מבעלי הדין לא הציג מסמכים ביחס ליחידות 2 ו-3 שבמבנה. דהיינו, במובחן מיחידה מס' 1, שלגביה הוצג חוזה חכירה בין התובע לבין הנתבעים וכתב העברת זכויות החכירה לה"ה דדש ולרר, לא הוצגו מסמכים כאמור בנוגע לשתי היחידות הנוספות שבמבנה.

הואיל ובעת הדיון לא היה יכול בא-כוח התובע לאשר את טענת הנתבעים, לפיה גם ביחס ליחידות 2 ו- 3 נחתמו עימם חוזי חכירה ולאחר מכן הועברו זכויות החכירה ביחידות אלה מהנתבעים לה"ה דדש ולרר, אפשרתי לתובע להודיע מה עמדתו בנדון, תוך שנקבע שאי-מתן הודעה כמוהו כהסכמה לעמדת הנתבעים בנושא.

לאחר שלא נמסרה כל הודעה בענין מטעם התובע, גם לא לאחר שניתנה לו הזדמנות נוספת למסרה, כמפורט בהחלטה מיום 26.2.06, ניתן איפוא לקבוע, כי דין היחידות מס' 2 ו-3 במבנה כדין היחידה מס' 1. כלומר, גם בנוגע ליחידות אלה נחתמו עם הנתבעים חוזי חכירה וזכויותיהם ביחידות הועברו לאחר מכן לאחרים, בהסכמת התובע. יצוין, כי העברת הזכויות לאחרים בוצעה באותו היום בו נחתמו עם הנתבעים חוזי החכירה.

עוד יודגש, שלא היתה מחלוקת כי הנתבעים אינם בבחינת "קבלן" כהגדרת מונח זה בסעיף 3 לתנאי חוזה הפיתוח. 

5.         במועד שמיעת הסיכומים, הסתפק בא כוח התובע בהפניה לאחדים מסעיפי חוזה הפיתוח וחוזה החכירה, ומעבר לכך לא הוסיף דבר. נראה, כי כוונתו היתה להראות שעל פי הוראות אותם סעיפים, הנתבעים נותרו מחויבים לרשום את המבנה כבית משותף, גם לאחר שנחתמו עימם חוזי חכירה לגבי כל שלושת היחידות שבמבנה, וגם לאחר שזכויות החכירה של הנתבעים הועברו, בהסכמת התובע, לאחרים.

בא כוח התובע היפנה לסעיפים 5(ז), 5(ח), 5(י) ו- 18(א) בתנאי חוזה הפיתוח. להלן פירוט הוראות סעיפים אלה, תוך התייחסות לעמדת התובע:

(א)        בסעיף 5(ז) כלולה התחייבות הנתבעים (הם "היוזם" בחוזה הפיתוח) "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המגרש כיחידת רישום נפרדת ... באופן שעם תום תקופת הפיתוח ניתן יהא לרשום את המגרש בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת".

לענין הוראה זו יצוין, כי אין לה רלבנטיות לתביעה. על פי האמור בכתב התביעה, פעולת רישום המגרש כיחידת רישום נפרדת בוצעה, הקרקע נרשמה כחלקה 159 בגוש 30537, ובעקבות פעולה זו נדרשו הנתבעים, במכתב מיום 17.10.97 (נספח ב' לתביעה) לרשום את המבנה כבית משותף.

(ב)        בסעיף 5(ח) לתנאי חוזה הפיתוח התחייבו הנתבעים "להכין ולסיים בתוך תקופת הפיתוח את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים כבית משותף ... וזאת - אם ידרוש המינהל מהיוזם לרשום את המבנים כבית משותף, כאמור" (ההדגשה אינה במקור).

על פני הדברים, גם על סעיף זה לא יוכל התובע להישען. כאמור בהוראת הסעיף הנ"ל, מדובר בהתחייבות שאמורה להיות מבוצעת "בתוך תקופת הפיתוח", אשר הסתיימה, על פי האמור בחוזה עצמו, ביום 1.5.94, ולכל המאוחר ביום 22.10.95, כאשר נחתמו עם הנתבעים חוזי חכירה, ובכל מקרה על הנתבעים היה לבצע התחייבות זו רק לאחר שתשלח להם דרישה מהתובע. לא נטען ולא הוכח כי במהלך תקופת הפיתוח נדרשו הנתבעים לקיים את החיוב שעל פי הסעיף הנדון.

(ג)         בסעיף 5(י) לתנאי הסכם הפיתוח נקבע, כי במקרה ש"היוזם" יפר התחייבות מבין ההתחייבויות הקבועות בסעיפים 5(ז) או 5(ח), תמשכנה התחייבויות אלה לעמוד בתקפן גם לאחר תום תקופת הפיתוח. ראינו כי לא ניתן לקבוע שהנתבעים הפרו את הוראות סעיפי המשנה (ז) ו-(ח) במהלך תקופת הפיתוח, ועל כן גם להוראת סעיף 5(י) הנ"ל אין נפקות בענייננו.